郭莹辉:用传统开发思想做工业地产行不通
凤凰网房产 作者:王亚静   当房地产由增量开发年代进入到存量运营年代,工业地产成为传统房企的新宠儿,但可以成功驾御工业的房企却屈指可数。   在原北京科技园建造(集团)股份有限公司党委书记、董事长郭莹辉看来,现在工业地产展示出来的依然是一幅并不雄壮的图景,乃至略显冷清。   5月9日,由国际金融地产联盟主办,凤凰网房产作为首要支撑媒体的国际金融地产立异峰会在京举行。期间,郭莹辉接受了凤凰网房产专访。   工业与地产是互相依存的联系,房地产依然是工业培养生长进程中十分必要的载体和配套,一起是开发企业出资平衡的重要手法。   郭莹辉以为,在工业地产范畴,地产自身仅仅个容器、渠道,上面加载了工业,工业才是本体。   “开发商仅仅想要这个容器,靠容器挣钱,工业仅仅对政府有个告知。但政府想要的是工业。“郭莹辉以为,开发商假如急于求成地想要用传统住所开发的盈余模型套在工业地产,会发现很苦楚。   这一方面是因为,当比较出资报答率、报答周期和融资本钱的时分,工业地产并不是一个好生意。   相同让开发商感到扎手的,是工业的运营、操作迥异于快周转的住所开发,对工作经理人的归纳本质、复合型才能提出了更高的要求,组成专业的运营团队反常困难。   “工业地产需求的工作经理人要懂工业、懂策划定位、会招商,了解非标准建造,能做融资组织,这么长的周期、这么杂乱的事务,传统开发商底子敷衍不了,配齐这样的运营团队太难了。”   因为工业地产首要面向实体企业,跟着国家微观经济形势和全球经济下行压力加大,工业地产的销路也面对应战。   “前、中、后端,工业地产都面对着压力。”   但工业地产依然有宽广的六合。到2018年末,中国城镇人口占总人口比重(城镇化率)为59.58%,发达国家的城镇化率则遍及超越80%,城镇化进程仍有进一步增加的空间。   政府办理才能也在同步提高,拿地、建房、出售的传统开发形式现已不能满意地方政府对工业开展的需求,这在客观上倒逼着开发商在住所开发之外开端加载工业开展才能。“政府在方针上现已搞理解,与其把土地卖给开发商做传统住所开发,不如逼着开发商做点工业,或许直接交给工业地产商,这叫肥瘦调配。”   沿着这条路走下去,开发商面对的是战略挑选的从头考量。传统住所开发面向的是C端顾客,在2018年全国商品房出售额到达14.9万亿元之后,开发商需求考虑住所的增量商场还有多大空间。在向工业地产的转型进程中,开发商面对的是政府、工业企业等B端客户,全新的范畴需求的是另一种不同的服务才能,这对开发商来说是痛定思痛的战略挑选进程。   在曩昔,政府供给土地,开发商进行住所开发与出售,与政府之间是生意联系、办理与被办理的联系。在工业地产范畴,开发商与政府则演化为一种合作联系、署理联系。   郭莹辉以为,工业园区首先是一个工业孵化渠道,带有必定公共服务性质,企业进行规划、融资、建造、招商、运营,替代政府完结工业生态和物理空间的打造,这在某种程度上是政府功用的延伸,开发商自然而然转化为城市运营商。   身份改变的进程相同存在危险,郭莹辉指出,工业地产最首要的危险来自于政府规划的改变,《城乡规划法》的法律地位以及地方政府的履行力度都会使工业园面对规划调整的危险。   一起,因为工业地产商的部分出资报答来自于政府的购买服务、税收返还,而政府一旦政府不履约,意味着工业地产商很多应收账款将变成坏账。   好像其他新式细分范畴,工业地产依然不足以称为一个职业,它尚没有大面积催生一批可以盈余的企业,“但毫无疑问,未来工业地产将具有宽广的六合。”